Attraverso il “decreto semplificazioni” (DL 77/2021) è stata introdotta una specifica disposizione volta a semplificare le procedure edilizie necessarie all’esecuzione di interventi che possono fruire del superbonus. Prima dell’introduzione delle citate disposizioni, l’avvio dei lavori presupponeva la preventiva verifica ed attestazione da parte di tecnici abilitati dello “stato legittimo dell’immobile” oggetto di intervento, ossia la verifica e la conseguente attestazione che l’immobile non presentasse difformità edilizie, urbanistiche o catastali. La presenza di eventuali difformità doveva dunque essere oggetto di sanatoria prima dell’avvio dei lavori, pena, l’impossibilità di accedere al beneficio fiscale.

Ora, l’art 33 comma 1 lett. c) del DL 77/2021 (decreto semplificazioni) ha previsto che:

– gli interventi di cui all’art. 119 del DL 34/2020, con la sola eccezione degli interventi che comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici,costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);

– la presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile, di cui all’ art 9-bis comma 1-bis del DPR 380/2001.

Il dettato normativo sembra trovare applicazione esclusivamente per gli interventi di cui all’art. 119 Dl 34/2020 con riguardo agli interventi che vengono agevolati con il superbonus al 110%, con la conseguenza che, in presenza o in compresenza di interventi che non rientrano nel superbonus (ristrutturazione edilizia, ecobonus, bonus facciate ecc.), lo stato legittimo di cui al DPR 380/2001 debba sussistere lo stesso, con conseguente perdita della detrazione in presenza di difformità.

Purtroppo, molto spesso, soprattutto su parti comuni condominiali, interventi che danno diritto al superbonus coesistono con interventi di ristrutturazione edilizia con detrazione al 50%, di riqualificazione energetica con detrazione al 65% o interventi sulle facciate che detrazione al 90%. Un’interpretazione restrittiva della norma renderebbe vano il fine di semplificare la procedura al fine di usufruire del superbonus, con il risultato di costringere i tecnici incaricati ad attestare nuovamente la legittimità edilizia dell’immobile anche solo per una parte degli interventi. Sarebbe auspicabile dunque un chiarimento da parte dell’Amministrazione finanziaria sull’argomento.

Nessun dubbio sussiste invece in presenza di interventi che comportano “la demolizione e la ricostruzione degli edifici”, per i quali resta in ogni caso fermo l’obbligo di attestazione dello stato legittimo dell’immobile e di conseguire i titoli abilitativi ordinariamente richiesti dal DPR 380/2001.

Il secondo periodo del comma 13-ter dell’art. 119 del DL 34/2020, nella versione attuale, prevede ora che nella “CILA superbonus”:

– sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto dell’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione;

– oppure è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

Il tecnico abilitato che presenta una “CILA superbonus” si limita dunque ad attestare un fatto puramente formale senza dover attestare anche il fatto sostanziale che tale immobile si trovi in “stato legittimo” ex art. 9-bis comma 1-bis del DPR 380/2001. L’eventuale esistenza di “abusi pregressi” sull’immobile oggetto degli interventi non pone alcun ostacolo all’esecuzione dei lavori, ad eccezione di immobili “totalmente abusivi” edificati successivamente al 1° settembre 1967, perché non muniti di titolo abilitativo.

Per effetto del citato decreto sono stati circoscritti anche i presupposti che possono determinare la decadenza dal beneficio fiscale.

In particolare, il nuovo comma 13-ter, dell’art. 119 dl 34/2020, introdotto con il citato decreto semplificazioni prevede ora che la decadenza dai benefici fiscali da Superbonus avvenga solo e esclusivamente nei seguenti casi:

  1. Mancata presentazione della CILA;
  2. Realizzazione di interventi difformi rispetto a quelli oggetto della CILA appositamente presentata;
  3. Assenza, nella CILA, dell’attestazione degli estremi del titolo abilitativo di costruzione dell’immobile, oppure degli estremi del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, oppure del fatto che la costruzione dell’immobile è stata completata ante 1° settembre 1967;
  4. non corrispondenza al vero delle attestazioni di cui al comma 14 dell’art. 119 del DL 34/2020, ossia delle attestazioni che devono essere rese da tecnici abilitati, sui requisiti degli interventi di efficienza energetica e degli interventi di miglioramento sismico, nonché sulla congruità dei relativi costi, per poter beneficiare del superbonus sulle spese.

L’ultimo periodo del comma 13-ter dell’art. 119 del DL 34/2020 specifica che “resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto dell’intervento”.

Tale disposizione deve essere interpretata nel senso che l’eventuale presenza di abusi sull’immobile oggetto dell’intervento:

  • Non comporta la decadenza dal beneficio fiscale del superbonus 110%;
  • Non determina alcuna responsabilità del tecnico abilitato che ha presentato la “CILA superbonus”;
  • Lascia i soggetti interessati esposti a tutte le conseguenze di legge che discendano dalla presenza di difformità edilizie.

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